Прогресс по проекту, юридическая структура, финансовая модель и прямая связь с командой Roya Resort – в одном контуре для инвестора.

Правильное решение

Почему Roya Resort

01

Адрес с редким сочетанием факторов.

Roya Resort расположен между Dreamland Beach и полем New Kuta Golf. Соседние участки уже застроены или находятся в защитных зонах побережья, поэтому сопоставимые площадки в премиальной части южного Бали ограничены.

02

Пляж и приватность одновременно.

Для премиальной аренды на Бали особенно важны близость к океану и закрытость от общего потока. В Roya Resort эти факторы соединяются с доступом к гольф‑инфраструктуре New Kuta Golf и резиденциальным форматом под управлением профильного отельного оператора (будет объявлен).

03

STRATA‑структура владения для иностранных инвесторов.

STRATA Hak Milik Satuan Rumah Susun с регистрацией в BPN на имя владельца юнита – одна из ключевых юридических опор проекта. Такая структура позволяет уйти от номинального держателя и сложных промежуточных схем, которые могут создавать риски при дальнейшей передаче прав.

04

Управление отделено от владения.

Профильный отельный оператор (будет объявлен) отвечает за сервис, загрузку, каналы продаж и ежедневную операционную работу резиденций. В этой модели оператор заинтересован не в разовой марже от продажи, а в долгосрочной эффективности объекта: высоком уровне сервиса, стабильном спросе со стороны гостей и качественной арендной модели для владельцев.

Контекст рынка

Как Roya Resort сравнивается
с альтернативами на южном Бали

Критерий
Roya Resort
Типичный проект Bingin / Uluwatu
Canggu lifestyle
Форма владения
STRATA, регистрация в BPN
Лизхолд через номинала
Лизхолд через номинала
Управление
Профильный отельный оператор (будет объявлен), 5★
Локальная УК или самостоятельное управление
Локальная УК
Распределение дохода
Поквартально, прозрачный отчёт в Инвесторском портале
По договорённости
По договорённости
Прогнозный чистый ROI*
12–15% годовых по финансовой модели проекта
6–10%
5–8%
Личное проживание
До 30 дней в год
Без ограничений, но с влиянием на доходность
Без ограничений
Exit / перепродажа
Передача прав по STRATA через BPN
Переуступка лизхолда
Переуступка лизхолда

* Допущения, источники данных и расчёт чистой доходности – в финансовой модели в Инвесторском портале.

Формат до 30 дней личного проживания поддерживает баланс между private use и инвестиционной моделью: владелец сохраняет возможность пользоваться резиденцией, а оператор – управлять загрузкой и доходностью объекта в течение года.

На сегодняшний день

Roya Resort сейчас

Статус проекта

Мобилизация строительства

Этап 3 из 5
0%40%100%

Обновлено

2026-03

Следующий этап

Строительство и отделка — Q3 2026

Ключевые этапы

Что уже сделано

2024

100% акций PT Brightsource Pecatu Indonesia

Завершено приобретение 100% акций PT Brightsource Pecatu Indonesia. Это даёт команде проекта юридический контроль над проектной компанией и участком 6 945 м².

2024

143 правоустанавливающих документа STRATA

Каждый из 143 юнитов зарегистрирован в Национальном земельном агентстве Индонезии (BPN). Право собственности юридически закреплено за конкретным юнитом – это самая защищённая форма иностранного владения недвижимостью в стране и одна из ключевых юридических опор проекта для иностранных инвесторов.

2025

47% юнитов зарезервировано на старте продаж

По итогам этапа pre-sale 47% юнитов закреплены за инвесторами. Темп резервирования показывает высокий спрос на формат управляемой 5★-резиденции в районе Pecatu.

2026

Подписан MOU с профильным отельным оператором

Подписан меморандум о взаимопонимании (MOU) с профильным отельным оператором (будет объявлен). Партнёр выбран как способный обеспечить сервис, аренду и операционное управление всех 143 резиденций на уровне 5★.

2026

Запущен Инвесторский портал

На portal.everville.estate открыт защищённый доступ для лизхолдеров: история платежей, обновления о ходе строительства, документы по юниту и прямая связь с инвестиционным менеджером.

Структура бюджета

Куда распределяются средства инвестора

  • Конструктив, MEP, подключение сетей (hard cost)0%
  • Soft costs (проектирование, PM, экспертиза, разрешения)0%
  • Внутренняя отделка + FF&E + OS&E по стандартам оператора0%
  • Стоимость земли0%
  • Financing costs / проценты в период стройки0%
  • Резерв на риски и непредвиденные0%
  • Pre‑opening + операционный working capital0%
  • Brand / technical services fee + key money0%
  • Юридическое и корпоративное администрирование0%
  • Итого0%

Технологический оператор в структуре не учтён – при необходимости закладывается отдельной строкой 1%.

Этапы

График строительства

Завершено2024

Этап 1: Приобретение и юридическое оформление

Полное приобретение структуры проекта, получение документов о праве собственности и создание правовой базы для владения инвесторами всеми 143 резиденциями.

Завершено2025 – Q1 2026

Этап 2: Проектирование и разрешения

Архитектурный проект завершён совместно с Archetype Group, получены экологические разрешения и разрешения на строительство, все регуляторные согласования оформлены до начала мобилизации.

В процессеQ2 2026

Этап 3: Мобилизация строительства

Подготовка площадки, привлечение подрядчиков и начало земляных работ. Этот этап знаменует переход от планирования к активному строительству на пляже Dreamland.

ПредстоитQ3 2026 – Q1 2027

Этап 4: Строительство и отделка

Полное строительство конструкций, внутренняя отделка и монтаж всей мебели, фурнитуры и оборудования в соответствии со стандартами профильного гостиничного оператора для каждой резиденции.

ПредстоитQ2 2027

Этап 5: Мягкое открытие и начало операций

Мягкое открытие под профессиональным управлением, формирование команды гостеприимства и начало арендных операций. Инвесторы начинают получать выплаты из арендного дохода.

Прозрачность

О чём важно знать заранее

Серьёзный инвестор оценивает проект не только по прогнозной доходности, но и по тому, как команда говорит о рисках. Поэтому фиксируем ключевые допущения заранее.

01

Сроки строительства на Бали могут смещаться.

Исторически проекты в регионе могут сдвигаться на 1–2 квартала из-за погодных окон, регуляторных согласований и доступности подрядчиков. По Roya Resort разрешения получены, контракт с профильным отельным оператором подписан, мобилизация подрядчиков запланирована на Q2 2026. При этом команда отдельно учитывает возможность сдвига soft opening на 1 квартал.

02

Доходность зависит от загрузки.

Прогноз 12–15% чистой доходности построен на средней годовой загрузке 65% и ADR от $480. При загрузке 50% доходность может составить около 9–10% годовых. При загрузке 75% показатель может быть выше 15%. Полная чувствительность к загрузке, ADR и операционным расходам раскрыта в финансовой модели.

03

Валютный риск снижен, но не исключён.

Инвестиционные договоры номинированы в USD. Часть операционных расходов оператора приходится на индонезийские рупии; механизм управления валютным риском и его пределы раскрываются в финансовой модели.

04

Регуляторная среда Индонезии.

Проект реализуется в стране с меняющимся регулированием иностранного владения недвижимостью. STRATA Hak Milik Satuan Rumah Susun используется как наиболее защищённая структура для иностранных инвесторов на сегодняшний день. Good Guys Consulting сопровождает изменения регулирования, а при значимых изменениях команда уведомляет инвесторов через Инвесторский портал в течение 7 дней после подтверждения информации.

О компании

Кто стоит за Roya Resort

Мы строим бренд, которым можно гордиться.

Everville Estate – сингапурская девелоперская компания, создающая lifestyle-комплексы в Индонезии. Roya Resort – флагманский проект, объединяющий недвижимость, частную авиацию, гольф, сёрф и сообщество в одном адресе.

Юридическая структура построена в Сингапуре с учётом сингапурского, индонезийского и гонконгского права. Сделки сопровождает одна из сильнейших правовых команд региона – Good Guys Consulting.

Прозрачность для инвесторов поддерживается через Инвесторский портал: статус юнита, документы, платежи и обновления по проекту доступны в одном месте.

Наш подход прост: инвесторы – долгосрочные партнёры, а не клиенты с разовой транзакцией. Это влияет на каждое решение – от структуры контракта до выбора подрядчика.

Управление

Управляющие партнёры

С кем мы строим

Everville Estate

Девелопмент и инвестиции

Сингапурская девелоперская компания. Стратегия проекта, отношения с инвесторами и операционное управление структурой.

Archetype Group

Архитектура и управление строительством

Архитектура и construction management премиальных hospitality-объектов в Юго-Восточной Азии.

Профильный отельный оператор

Операционное управление

5★-оператор гостеприимства в Индонезии. Управление сервисом, арендой и обслуживанием всех 143 резиденций Roya Resort.

Good Guys Consulting

Правовая структура

Международная юридическая компания. Сопровождение структуры сделки и взаимодействия проекта с индонезийским регулированием.

Люди

Наша команда

Nikolay Astashkin

Nikolay Astashkin

Основатель

Основатель Everville Estate. Развивает девелоперский и авиационный бизнес на Бали.

Volodymyr Kapustin

Volodymyr Kapustin

Сооснователь

Сооснователь. Развитие бизнеса и работа с инвесторами.

Aleksei Kliui

Aleksei Kliui

Коммерческий директор

Коммерческий директор. Коммерческая стратегия, привлечение инвесторов и операционные продажи.

Virgo Riand

Virgo Riand

Управляющий партнёр

Эксперт индонезийского рынка. Связывает международную команду с местной бизнес-средой и регуляторами.

Yunita Baransano

Yunita Baransano

Комиссар

Корпоративное управление, комплаенс, защита интересов инвесторов, управление рисками, стратегические бизнес-инициативы.

Budi Santoso

Budi Santoso

Технический директор

Технический директор. Руководит реализацией проекта на площадке Dreamland Beach.

Hana Qaiyah

Hana Qaiyah

Менеджер проекта

Project Manager. Координирует сроки, подрядчиков и взаимодействие участников.

Oleksandra Lytvinchova

Oleksandra Lytvinchova

Бизнес-операции

Business Operations. Процессы и операционная эффективность Everville Estate.

Svetlana Stadnik

Svetlana Stadnik

Директор по бренду

Директор по бренду. Бренды Everville и ROYA на международных рынках.

Anna Lutaeva

Anna Lutaeva

Главный архитектор

Главный архитектор Roya Resort. Архитектурное решение проекта в партнёрстве с Archetype Group.

Sura Rizaeva

Sura Rizaeva

Управление персоналом

Head of People. Команды Everville Estate и партнёров проекта.

FAQ

Вопросы, которые чаще всего задают инвесторы

Следующий шаг

Если вы уже инвестор – войдите в портал. Если ещё нет – давайте обсудим ваш юнит, финансовую модель и условия участия.

Безопасный вход в портал – по magic‑ссылке. Пароль не нужен.

Контакты

Прямая связь с инвестиционной командой

Телефон

+62 822 555990

Ответ – в течение 24 часов.